Concessioni Edilizie
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CAUZIONI
Garanzie assimilate agli Appalti
CONCESSIONI EDILIZIE
NORMATIVA NAZIONALE
La disciplina dei titoli abilitativi dell’edilizia - originariamente contenuta nella legge 10/1977 e in una successiva miriade di leggi di modifica e integrazione – trova oggi un suo più organico assetto nel Testo Unico dell’edilizia, approvato con il D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380.
Per la gran parte delle disposizioni di ordine sostanziale, il Testo Unico si è limitato ad operare un mero coordinamento formale delle disposizioni legislative in materia edilizia, riproducendone il contenuto ed apportando le sole modificazioni necessarie ad evitare contraddizioni o ripetizioni e ordinando le stesse secondo un disegno di consequenzialità logica.
La legge n.10/1977 aveva in via generale sancito l’obbligo della concessione edilizia per “ogni attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale”.
La legislazione successiva ha introdotto invece il regime del doppio binario, basato sulla “concessione edilizia” per gli interventi più importanti e sulla “autorizzazione edilizia” per gli interventi minori.
Il Testo Unico ha previsto solo due titoli edilizi abilitativi, in funzione della tipologia di intervento: il permesso di costruire e la denuncia di inizio attività.
A tal fine sono stati anzitutto individuati gli interventi che realizzano una trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, da sottoporre perciò al preventivo rilascio del permesso di costruire; per gli interventi edilizi minori, che una tale trasformazione non comportano, il titolo legittimante è stato invece individuato nella denuncia di inizio attività. Il passaggio dall’una all’altra categoria giuridica di titolo è dunque dettato dalla tipologia di intervento.
CONTENTUTO E DELIMITAZIONE DELLA GARANZIA
I soggetti abilitati alla realizzazione di interventi in materia edilizia possono presentare polizze fideiussorie che garantiscano:
- il pagamento dilazionato degli oneri concessori;
- l'esecuzione diretta delle opere di urbanizzazione.
La garanzia può includere il pagamento delle sanzioni amministrative applicabili per ritardato pagamento delle singole rate.
Nel caso di voltura dei titoli abilitativi la mancanza di dichiarazione liberatoria da parte del Comune dell'originario contraente determina la responsabilità in solido dello stesso con l'acquirente subentrante.
In ogni caso è indispensabile acquisire preventivamente dal Comune le modalità di subentro, al fine di verificame contenuti e condizioni (trasferimento di tutti gli oneri in capo al nuovo titolare con liberazione del precedente oppure solidarierà tra i due soggetti).
PERMESSO DI COSTRUIRE
L'articolo 10, comma 1, del Testo Unico, definisce le seguenti categorie di intervento, subordinate al rilascio del permesso di costruire, che comportano una
trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio:
• interventi di nuova costruzione e di ristrutturazione urbanistica;
• interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente (interventi che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici).
L'indicazione contenuta nel comma 1 dell'articolo 10 non costituisce tuttavia un elenco chiuso, infatti il secondo comma dello stesso articolo attribuisce alle Regioni il
potere di sottoporre al regime concessorio, " in relazione all'incidenza sul territorio e sul carico urbanistico", ulterion categorie di interventi
Un altro elemento di flessibilità è stato introdotto valorizzando l'autonoma degli enti locali, ai quali viene attribuito il potere di definire, in sede di pianificazione
urbanistica, "m relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree", le ipotesi in cui gli interventi pertinenziali non sono da qualificarsi nuova
costruzione, con la conseguente sottrazione al regime concessorio.
Questa previsione consente di graduare il controllo sull'attività edilizia del privato in relazione alla effettiva specificità del tessuto urbanistico ed ambientale.
DENUNCIA DI INIZIO DI ATTIVITÀ
Gli interventi edilizi realizzabili mediante denuncia di inizio di attività sono invece individuati in via residuale rispetto alle categorie espressamente sottoposte a
permesso di costruire (eventualmente integrate dalle ulteriori ipotesi individuate dalle singole regioni): l' esplicitazione degli interventi che comportano trasformazione
urbanistica ed edilizia del territorio rende inutile l'elenco degli interventi edilizi minori.
ONERI DI URBANIZZAZIONE E COSTO DI COSTRUZIONE
Il permesso comporta la corresponsione di un contributo commisurato all'incidenza degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione.
La quota di contributo relativa agli oneri di urbanizzazione deve essere corrisposta al Comune all'atto del rilascio del permesso di costruire e, su richiesta dell'interessato (art. 16 comma 2) può essere rateizzata.
A scomputo totale o parziale della quota dovuta il titolare del permesso può obbligarsi a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione con le modalità e le garanzie
stabilite dal Comune. La legge intende per opere di urbanizzazione primaria: strade residenziali spazi di sosta o di parcheggio, fognature, rete idrica, rete di distribuzione dell'energia elettrica e del gas, pubblica illuminazione. spazi di verde attrezzato. (art. 16).
Sono invece oneri di urbanizzazione secondaria: quelli che concernono asili nido e scuole materne, scuole dell'obbligo nonché strutture e complessi per l'istruzione
superiore all'obbligo, mercati di quartiere, delegazioni comunali, chiese e altri edifici religiosi, impianti sportiva di quartiere, aree verdi di quartiere, centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie. Nelle attrezzature sanitarie sono ricomprese le opere, le costruzioni e gli impianti destinati allo smaltimento, al riciclaggio o alla distruzione dei rifiuti urbani, speciali, pericolosi, solidi e liquidi, alla bonifica di aree inquinate.
Il contributo costo di costruzione viene calcolato sulla base di tabelle parametriche determinate dalle Regioni, che vengono aggiornate ogni 5 anni.
Il contributo di costruzione non è costituito soltanto dagli oneri necessari ad urbanizzare la proprietà in funzione della sua trasformazione in bene edilizio, ma è composto anche da una differente forma contributiva che prescinde da tale esigenza.
Si tratta della quota commisurata al costo dell' intervento di trasformazione oggetto della concessione edilizia basata. quanto ai criteri di determinazione, su tale aspetto
dell'iniziativa.
Il costo di costruzione viene versato in corso d'opera con le modalità e le garanzie previste dal Comune, non oltre sessanta giorni dalla ultimazione delle opere.
L'ammontare è determinato dalle Regioni in rapporto ai costi massimi ammissibili per l'edilizia convenzionata ed è pari ad una percentuale variabile tra il 5 e il 20 per
cento con riferimento ai costi massimi ammissibili per l'edilizia agevolata.
Nel permesso di costruire devono essere indicati i tenmini di inizio e di ultimazione dei lavori.
Quello di inizio non può essere superiore a un anno quello di ultimazione non può normalmente eccedere i tre anni dalla data di inizio.
Tanto il mancato inizio che la mancata ultimazione nei termini previsti, comportano la decadenza del permesso di costruire che deve essere dichiarata espressamente.
Per il ritardato o mancato versamento degli oneri concessori si applicano. in base all'art. 42 del T.U., le seguenti sanzioni:
a) l'aumento del contributo in misura pari al 10 per cento qualora il versamento del contributo sia effettuato nei successivi centoventi giornib) l'aumento del contributo in misura pari al 20 per cento quando, superato il termine di cui alla lettera a) il ritardo si protrae non oltre i successivi sessanta giorni.c) l'aumento del contributo in misura pari al 40 per cento quando, superato il termine di cui alla lettera b), il ritardo si protrae non oltre i successivi sessanta giorni
Nel caso di pagamento rateizzato le sanzioni si applicano alle scadenze delle singole rate.
Le regioni possono legiferare in materia a condizione che non superino il doppio del limite di cui al punto c) dell'art-42.
In assenza di normativa regionale non può essere superato il limite del quaranta per cento.
CONVENZIONI DI LOTTIZZAZIONE
Nei Comuni muniti di programma di fabbricazione ed in quelli dotati di piano regolatore generale.
La lottizzazione di terreno a scopo edilizio può essere autorizzata dal Comune previo nulla osta del provveditore regionale alle opere pubbliche, sentita la Sezione urbanistica regionale, nonché la competente Soprintendenza.
L'autorizzazione comunale è subordinata alla stipula di una convenzione da trascriversi a cura del proprietario, che preveda la cessione gratuita, entro termini prestabiliti, delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria precisate nell' articolo 4 della legge 29 settembre 1964, nonché la cessione gratuita delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione secondaria e l'assunzione, a carico del proprietario, degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e di una quota parte delle opere di urbanizzazione secondaria relative alla lottizzazione o di quelle opere che siano necessarie per allacciare la zona ai pubblici servizi: la quota è determinata in proporzione all'entità e alle caratteristiche degli insediamenti delle lottizzazioni.
La convenzione deve essere approvata con deliberazione consiliare e il rilascio dei permessi di costruire, nell'ambito dei singoli lotti, è subordinato all'impegno
alla contemporanea esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria relative ai lotti stessi.
L'esecuzione delle opere oggetto della convenzione deve essere ultimata entro dieci anni e a garanzia dell'adempimento devono essere presentate adeguate garanzie
finanziarie.
NORMATIVA EUROPEA
Con Sentenza pronunciata dalla Corte di Giustizia Europea - sesta Sezione il 12 luglio 2001, per le opere di urbanizzazione il cui importo supera i 5 milioni di Euro, le amministrazioni aggiudicatrici dovranno indire una gara d'appalto ispirata alle procedure comunitarie.
D'ora in avanti infatti le imprese concessionarie non potranno più adottare il meccanismo dello scomputo, un escamotage che veniva utilizzato per perequare il contributo da versare al Comune per il rilascio della concessione.
Di conseguenza i soggetti lottizzanti dovranno corrispondere in modo diretto, la quota dovuta senza potere più avvalersi di compensazioni di sorta come, ad esempio, la
realizzazione di strade residenziali. parcheggi, fognature, reti idriche, ecc.
Per effetto della precitata sentenza anche nel nostro ordinamento vi è l'obbligo di ricorrere alle procedure ad evidenza pubblica per l'appalto di tutte le opere di urbanizzazione che eccedano il limite di € 5.000.000,00.
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