Tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire

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CAUZIONI

Garanzie assimilate agli Appalti

TUTELA DEI DIRITTI PATRIMONIALI

DEGLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI DA COSTRUIRE

GENERALITÀ

Con la pubblicazione del decreto legislativo di attuazione della L. 210/1994 si è concluso l’iter procedurale di una normativa che risponde alla duplice finalità di coniugare esigenze di ordine pubblico con quelle di tutela del risparmio, alla luce dei numerosi fallimenti intervenuti nel settore immobiliare a partire dagli anni ottanta, che, secondo attendibili stime, avrebbero coinvolto circa duecentomila famiglie.

L’ambito soggettivo di applicazione di questa speciale disciplina interessa le persone fisiche, acquirenti o promissarie acquirenti di un immobile da costruire e che abbiano stipulato con un costruttore qualsiasi contratto, anche di permuta immobiliare e di leasing, che preveda il trasferimento non immediato della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su detto immobile.

Parallelamente il costruttore viene definito come l’imprenditore o la cooperativa edilizia venditrice o promittente venditrice, alla persona fisica o socio della cooperativa, di un immobile da costruire, sia che questo venga realizzato in economia, sia nel caso in cui la costruzione del manufatto venga affidata in appalto o comunque eseguita da terzi.

La normativa si applica anche alle persone fisiche che, pur non avendo la qualifica di socio, abbiano posto in essere con una cooperativa edilizia un negozio giuridico avente il predetto oggetto.

I pilastri fondamentali di questa nuova disciplina si fondano sui seguenti aspetti:

Indicazione analitica dei contenuti del contratto (descrizione dettagliata dell’immobile e degli eventuali gravami cui è sottoposto, termini e modalità di corresponsione del prezzo complessivo, estremi dei titoli abilitativi alla costruzione, tempi di esecuzione, eventuali imprese appaltatrici, ecc);

Obbligo notarile di procedere alla stipula del rogito solo in presenza della suddivisione in quote del finanziamento contratto dal costruttore e del perfezionamento di un titolo per la cancellazione od il frazionamento dell’ipoteca;

Diritto di prelazione dell’acquirente e limiti all’esperibilità dell’azione revocatoria in caso di fallimento del costruttore in alcune situazioni specificamente regolamentate;

Istituzione, presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze, del Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire, articolato in sezioni autonome e per ambiti interregionali, destinato ad assicurare il pagamento di un indennizzo agli acquirenti che, a seguito dell’assoggettamento del costruttore a procedure concorsuali, hanno patito la perdita di somme di denaro od altri beni senza acquisire la proprietà od altri diritti reali sull’immobile oggetto di compromesso;

Garanzie fideiussorie ed assicurazione dell’immobile. Rappresentano le novità di maggior rilievo di tutto l’impianto normativo in quanto, per tutti i contratti che perseguono le finalità testè illustrate e per i quali il permesso di costruire od altro titolo abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del decreto legislativo di attuazione, viene previsto l’obbligo, a carico del costruttore, di provvedere al rilascio a favore dell’acquirente di una garanzia fideiussoria per un importo corrispondente alla somma e al valore di ogni altro corrispettivo, riscossi e da riscuotere, anteriormente alla stipula dell’atto definitivo di compravendita/assegnazione dell’immobile dedotto in contratto.

Inoltre, contestualmente al trasferimento della proprietà, il costruttore deve consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale, efficace dalla data di ultimazione dei lavori, a copertura degli eventuali danni materiali e diretti all’immobile - e di quelli arrecati a terzi - a seguito della rovina totale o parziale del manufatto o derivanti da gravi difetti, per vizio del suolo o per difetto della costruzione.

CONTENUTO E DELIMITAZIONE DELLA GARANZIA

La fideiussione deve essere presentata dal costruttore, a pena di nullità del contratto di compravendita/assegnazione che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, prima della riscossione delle somme e degli eventuali altri corrispettivi pattuiti ed ha durata e validità fino alla stipula dell’atto di trasferimento della proprietà o di altro diritto di godimento dell’immobile compravenduto.

La garanzia non comprende né le somme erogate da un soggetto mutuante, né i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia, né quanto corrisposto all’atto del rogito o dell’assegnazione del diritto reale pattuito.

L’acquirente può escutere la fideiussione solamente e limitatamente al verificarsi di una situazione di crisi in capo al costruttore (sentenza di fallimento, liquidazione coatta amministrativa, amministrazione straordinaria, domanda di ammissione al concordato preventivo, sentenza dichiarativa dello stato di insolvenza), purché l’organo preposto alla procedura non abbia comunicato la volontà di subentrare nell’adempimento del contratto preliminare o a condizione che l’acquirente abbia notificato al costruttore la volontà di recedere dal contratto, ricorrendo l’ipotesi di trascrizione del pignoramento relativo all’immobile.

Quanto alle condizioni della fideiussione – rilasciabile da istituti di credito, imprese di assicurazione autorizzate all’esercizio del ramo cauzione, intermediari finanziari ex art. 107 D.Lgs n. 385/1993 – essa deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale, l’operatività entro trenta giorni dalla richiesta scritta formulata dall’acquirente e corredata dalle prove dei corrispettivi versati al costruttore e l’inopponibilità dell’eventuale mancato pagamento dei premi/commissioni.

Infine, il contributo obbligatorio al Fondo di solidarietà (nella misura non superiore al 5 per mille dell’importo delle fideiussioni e per un periodo massimo di quindici anni dalla data di entrata in vigore dell’ultimo dei decreti legislativi da emanare in applicazione alla legge n. 210/2004) è a carico del costruttore, ma il versamento viene effettuato per il tramite dell’istituto fideiubente, obbligato a trasmettere al soggetto gestore del Fondo, entro il 31 dicembre di ogni anno, una dichiarazione con il riepilogo ed i dati di tutte le fideiussioni emesse.

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